1주택자 vs 다주택자 세금 (양도세 차이, 보유세 부담, 절세 방법)
부동산을 보유할 때 1주택자와 다주택자는 세금에서 큰 차이를 보입니다. 특히 양도소득세, 보유세(재산세 및 종합부동산세), 취득세 등의 부담이 다르며, 이에 따른 절세 전략도 달라집니다. 이번 글에서는 1주택자와 다주택자의 세금 차이를 비교하고, 효과적인 절세 방법을 소개하겠습니다.
양도소득세 차이: 주택 수에 따른 세율 변화
양도소득세(양도세)는 부동산을 매도할 때 발생하는 차익에 대해 부과되는 세금입니다. 1주택자는 일정 조건을 충족하면 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있지만, 다주택자는 중과세율이 적용됩니다.
2024년 기준으로 1주택자의 양도세 비과세 요건은 다음과 같습니다.
- 보유 기간 2년 이상
- 실거주 2년 이상 (조정대상지역 해당 시)
- 매매가 12억 원 이하 (초과분에 대해서만 과세)
반면, 다주택자는 조정대상지역에서 매도할 경우 다음과 같이 중과세율이 적용됩니다.
- 2주택자: 기본세율(6~45%) + 20%p
- 3주택 이상 보유자: 기본세율(6~45%) + 30%p
따라서 다주택자가 양도세 부담을 줄이려면, 비조정대상지역에서 매도하거나, 1주택자로 전환한 후 매도하는 것이 유리합니다.
보유세 부담: 1주택자와 다주택자의 재산세 및 종부세 차이
보유세는 재산세와 종합부동산세(종부세)로 구성됩니다. 1주택자는 다양한 세금 감면 혜택을 받을 수 있지만, 다주택자는 높은 세율이 적용됩니다.
1. 재산세
재산세는 주택의 공시가격을 기준으로 부과되며, 1주택자는 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
- 1주택자: 공시가격 9억 원 이하 주택의 경우 최대 50% 감면
- 다주택자: 감면 혜택 없이 주택별로 개별 과세
2. 종합부동산세(종부세)
종부세는 일정 기준 이상의 부동산을 보유한 경우 부과되며, 주택 수에 따라 세율이 달라집니다.
| 과세표준 | 1주택자 세율 | 다주택자 세율 |
|---|---|---|
| 3억 원 이하 | 0.5% | 1.2% |
| 3억~6억 원 | 0.7% | 1.6% |
| 6억~12억 원 | 1.0% | 2.2% |
| 12억~50억 원 | 1.4% | 3.6% |
| 50억 원 초과 | 2.0% | 6.0% |
1주택자는 공제 한도가 높고 세율이 낮지만, 다주택자는 공제 없이 높은 세율이 적용됩니다.
절세 방법: 1주택자와 다주택자의 세금 절감 전략
1주택자와 다주택자는 각기 다른 절세 전략을 활용할 수 있습니다.
1. 1주택자의 절세 방법
- 장기보유특별공제 활용: 10년 이상 보유 시 최대 80%까지 공제 가능
- 부부 공동명의 변경: 종부세 공제 한도를 늘릴 수 있음
- 재산세 감면 신청: 공시가격 이의 신청을 통해 세금 부담 완화
2. 다주택자의 절세 방법
- 임대사업자로 등록: 등록된 주택은 종부세 합산 배제 가능
- 1주택자로 전환 후 매도: 1주택 비과세 요건을 충족한 후 매도하여 양도세 절감
- 부동산 증여 활용: 자녀 또는 배우자에게 일부 증여하여 세금 분산
부동산을 보유할 때 1주택자와 다주택자는 세금 부담에서 큰 차이를 보입니다. 1주택자는 양도세 비과세 및 보유세 감면 혜택을 받을 수 있으며, 다주택자는 중과세 부담이 크므로 절세 전략이 필수적입니다. 자신의 상황에 맞는 절세 방법을 잘 활용하여 효율적인 부동산 자산 관리를 하시길 바랍니다.